قانون الملكية العقارية فى الامارات الجديد

تنظم مسائل الملكية العقارية في الإمارات العربية المتحدة مجموعة من التشريعات الاتحادية والمحلية، والتي تهدف إلى حماية حقوق الملاك والمستأجرين، وضمان سلامة واستقرار القطاع العقاري.

فيما يلي أهم التشريعات التي تنظم مسائل الملكية العقارية في الإمارات:

• قانون الملكية العقارية الاتحادي رقم (3) لسنة 2020: ينظم هذا القانون الملكية العقارية في جميع أنحاء الإمارات، ويشمل أحكامًا حول تسجيل العقارات، وحق الملكية، ونقل الملكية، وعقود الإيجار، والرهن العقاري، والبيع بالمزاد العلني.
• قانون الملكية العقارية المشتركة في إمارة دبي رقم (16) لسنة 2007: ينظم هذا القانون الملكية العقارية المشتركة في إمارة دبي، ويشمل أحكامًا حول إدارة الأجزاء المشتركة، وحقوق والتزامات الملاك، ولجنة الملاك.
• قانون إيجارات العقارات في إمارة دبي رقم (26) لسنة 2007: ينظم هذا القانون عقود الإيجار في إمارة دبي، ويشمل أحكامًا حول عقد الإيجار، وحق الانتفاع، والتزامات الملاك والمستأجرين، وإجراءات التحكيم في المنازعات الإيجارية.
• قانون التسجيل العقاري في إمارة دبي رقم (17) لسنة 2008: ينظم هذا القانون تسجيل العقارات في إمارة دبي، ويشمل أحكامًا حول السجل العقاري، وإجراءات تسجيل العقارات، وحقوق والتزامات السجل العقاري.

بالإضافة إلى هذه التشريعات الاتحادية والمحلية، هناك أيضًا عدد من اللوائح والقرارات الإدارية التي تنظم مسائل الملكية العقارية في الإمارات، مثل اللائحة التنفيذية لقانون الملكية العقارية الاتحادي رقم (3) لسنة 2020، والقرار رقم (20) لسنة 2022 بشأن رسوم التسجيل العقاري في إمارة دبي.

وتجدر الإشارة إلى أن هناك بعض الاختلافات في التشريعات المنظمة للملكية العقارية بين الإمارات المختلفة، حيث تتمتع كل إمارة بسلطة إصدار تشريعاتها الخاصة في هذا المجال.

وبشكل عام، توفر التشريعات الإماراتية الخاصة بالملكية العقارية حماية قانونية قوية للملاك والمستأجرين، وتساهم في استقرار القطاع العقاري في الدولة.

إجراءات رفع دعاوى الملكية العقارية

تُرفع الدعاوى المتعلقة بالملكية العقارية أمام المحاكم المختصة، وهي المحاكم المدنية في الإمارات. وعادة ما تكون هذه الدعاوى من دعاوى الحيازة، وهي دعاوى عينية لا تتقادم، أي أن صاحب الحق في الملكية يحق له المطالبة به في أي وقت.

وتختلف الإجراءات الخاصة برفع دعوى الملكية العقارية حسب نوع الدعوى، ولكن بشكل عام، تتضمن هذه الإجراءات ما يلي:

1. تقديم عريضة الدعوى: يجب على المدعي تقديم عريضة الدعوى إلى المحكمة المختصة، والتي يجب أن تتضمن البيانات التالية:

   • اسم المدعي وعنوان إقامته
   • اسم المدعى عليه وعنوان إقامته
   • موضوع الدعوى
   • وقائع الدعوى
   • طلب المدعي

2. الإخطار بالدعوى: يقوم المدعي بإخطار المدعى عليه بالدعوى، وذلك عن طريق إرسال صورة من عريضة الدعوى إليه، مع تكليفه بالحضور أمام المحكمة في موعد معين.

3. الجلسة الأولى: تعقد المحكمة جلسة أولى للنظر في الدعوى، حيث يقوم المدعي بعرض مستنداته وإثباتاته، ويجوز للمدعي عليه تقديم مستنداته وإثباتاته أيضًا.

4. الجلسات اللاحقة: قد تعقد المحكمة جلسات لاحقة للنظر في الدعوى، وذلك لسماع الشهود، وإجابة المدعي عليه على ما أثاره المدعي، واستكمال إجراءات التحقيق.

5. إصدار الحكم: تصدر المحكمة الحكم في الدعوى بعد سماع جميع الأطراف، ودراسة المستندات وإثباتات الدعوى.

وفيما يلي بعض الإجراءات الإضافية التي قد تتبع في الدعاوى المتعلقة بالملكية العقارية:

• الصلح: يجوز للأطراف في الدعاوى المتعلقة بالملكية العقارية الصلح، وذلك عن طريق إبرام اتفاق يرضي جميع الأطراف.
• التحكيم: يجوز للأطراف في الدعاوى المتعلقة بالملكية العقارية اللجوء إلى التحكيم، وذلك عن طريق اختيار محكم أو أكثر لحل النزاع بينهم.

وبشكل عام، يجب على المدعي في دعوى الملكية العقارية تقديم أدلة كافية لإثبات ملكيته للعقار، وهذه الأدلة قد تكون عقود بيع أو تنازل أو وصايا، أو شهادة الحيازة، أو شهادة تسجيل العقار في السجل العقاري.

ويمكن للمدعي أيضًا تقديم قرائن قضائية لإثبات ملكيته للعقار، مثل حيازته للعقار مدة طويلة، أو قيامه بأعمال صيانة أو ترميم للعقار، أو قيامه بدفع الضرائب على العقار.

وفيما يلي بعض النصائح للمدعي في دعوى الملكية العقارية:

• الحصول على استشارة قانونية من محامي متخصص: يساعد المحامي المتخصص المدعي في تقديم مستنداته وإثباتاته بشكل صحيح، وتقديم دفاع قوي في الدعوى.
• جمع الأدلة اللازمة لإثبات ملكيته للعقار: يجب على المدعي جمع جميع الأدلة الممكنة لإثبات ملكيته للعقار، مثل عقود البيع والتنازل والوصايا، وشهادة الحيازة، وشهادة تسجيل العقار في السجل العقاري.
• الاستعداد للجلسات القضائية: يجب على المدعي الاستعداد جيدًا للجلسات القضائية، وذلك من خلال دراسة الأدلة وإثباتات الدعوى، والاستعداد للإجابة على أسئلة المحكمة والأطراف الأخرى.
• الصبر والتفاؤل: قد تأخذ الدعاوى المتعلقة بالملكية العقارية وقتًا طويلاً حتى يتم الفصل فيها، لذلك يجب على المدعي التحلي بالصبر والتفاؤل.

محام خبير بدعاوى الملكية العقارية

هناك العديد من المحامين الخبراء بدعاوى الملكية العقارية في الإمارات، وقد يختلف اختيار المحامي المناسب حسب نوع الدعوى وظروف كل حالة.

وفيما يلي بعض النصائح لاختيار محامي خبير بدعاوى الملكية العقارية:

• ابحث عن محامي لديه خبرة في الدعاوى العقارية: يجب أن يكون المحامي الذي تختاره لديه خبرة في الدعاوى العقارية، وأن يكون على دراية بالقوانين والإجراءات المتعلقة بالملكية العقارية في الإمارات.
• احصل على توصيات من أشخاص تعرفهم: يمكنك الحصول على توصيات من أشخاص تعرفهم يعرفون محاميًا خبيرًا بدعاوى الملكية العقارية.
• قم بإجراء مقابلة مع المحامي: بعد أن تجد قائمة من المحامين المحتملين، قم بإجراء مقابلة معهم للتأكد من أنك تشعر بالراحة معهم، وأنهم قادرون على تلبية احتياجاتك القانونية.

وفيما يلي بعض الأسئلة التي يمكنك طرحها على المحامي أثناء المقابلة:

• ما هي خبرتك في الدعاوى العقارية؟
• ما هي تكلفة خدماتك؟
• كيف ستتعامل مع قضيتي؟
• ما هي فرصي في الفوز بالدعوى؟

فى حالة عدم قدرتك على الوصول لاحد تواصل معنا يمكننا مساعدتك

تملك الوافدين للعقارات في دولة الإمارات

يُسمح للوافدين في دولة الإمارات العربية المتحدة بتملك العقارات في بعض المناطق المحددة، وذلك من خلال حصولهم على حق انتفاع بالعقار لمدة لا تتجاوز 100 عام.

ويختلف نظام تملك الوافدين للعقارات حسب الإمارة، ففي دبي، يُسمح للوافدين بتملك العقارات في المناطق المحددة للتملك الحر، والتي تشمل داون تاون دبي، ومنطقة البحيرات، ودبي مارينا، والمدينة العالمية، ودبي الرياضية، ومنطقة جبل علي، ونخلة جميرا، وتلال الإمارات، وبرج خليفة.

وفي أبوظبي، يُسمح للوافدين بتملك الوحدات السكنية داخل مناطق استثمارية معينة بموجب عقود “مساطحة” لمدة 50 عامًا قابلة للتجديد باتفاق الطرفين لمدة مماثلة والتي تمكن من البناء على أرض غير مستغلة.

وفي الشارقة، يُسمح للوافدين بتملك العقارات ملكية مطلقة غير مقيدة بزمن، وذلك بموافقة من حاكم الشارقة.

وفيما يلي شروط تملك الوافدين للعقارات في دولة الإمارات:

• أن يكون الوافد مقيمًا في الإمارات بصفة دائمة أو مؤقتة.
• أن يكون الوافد بالغًا سن الرشد.
• أن يكون الوافد حسن السمعة والسيرة.
• أن يكون الوافد قادرًا على سداد قيمة العقار.

وفيما يلي بعض الخطوات التي يجب على الوافد اتباعها لتملك العقار في الإمارات:

• اختيار العقار المناسب.
• الحصول على موافقة الجهات المختصة.
• توقيع عقد البيع مع البائع.
• تسجيل العقار في السجل العقاري.

ويُفضل أن يحصل الوافد على استشارة قانونية من محامي متخصص قبل شراء العقار، وذلك للتأكد من صحة الإجراءات المتبعة، وحماية حقوقه القانونية.